FACE À THOMAS HUGUES - Nicolas Joly est l'invité de Face à Thomas

Mon invité c'est donc Nicolas Joly, le directeur général d'ICAD. Bonjour, bienvenue. Bonjour Thomas. 70 ans d'expérience pour ICAD sur le marché immobilier français. Environ 5000 logements produits chaque année, deux métiers, foncière et promoteur. Est-ce que c'est votre originalité d'avoir ces deux métiers ? Oui, tout à

fait. D'être à la fois investisseur avec des fonds propres, des cash flows récurrents et d'être à la fois promoteur avec cette boîte à outils de développement, c'est une vraie originalité pour ICAD. Et avec nos 70 ans d'historique... au cœur de la ville, sur un terrain de jeu qui est en fait boulot dodo, parce que nous on fait du bureau, on fait du logement, on est 20 heures par jour dans la vie des gens, et oui effectivement ça nous donne un profil très original pour savoir de quoi on parle. Et alors on est à Fraouic, pourquoi vous êtes ici, qu'est-ce que ça représente pour vous ? Déjà vous remerciez parce que l'immobilier en réalité c'est une infrastructure. On va pouvoir parler de différents immobiliers, on parlait bureau, on parlait logement, mais tout ça ce sont des infrastructures qui sont stratégiques, infrastructures stratégiques pour l'attractivité de la France. Infrastructures de productivité, infrastructures de cohésion sociale, et puis si on prend un tout petit peu de recul, l'industrie de la ville c'est 10% du PIB. Alors c'est quelque chose qui est massif, que les gens n'ont pas forcément en tête, mais qui est essentiel. Et donc on le verra, sur tous ces sujets-là, on est vraiment au cœur et de la vie des gens, au cœur de l'économie et

au cœur de l'attractivité française. Oui, et puis on parlera notamment de data center là aussi, on est au cœur de ces infrastructures. Alors forcément, début d'interview, quelques questions sur le contexte, parce que le marché est en difficulté. Est-ce qu'il a trouvé un point d'équilibre malgré tout ce marché ? Ou est-ce que vous vous dites, on peut être encore dans une phase ? Ce qui est sûr, c'est qu'on fait face

à beaucoup d'incertitudes. Et si on prend un peu de recul, je trouve que cette crise, elle est très particulière parce qu'en fait, c'est un changement d'époque. Là, on a connu des crises qui étaient des crises de cycle. Si on regarde les années 90, la crise de 2008, on avait des chocs, des bulles qui éclataient. Mais la demande fondamentalement sur le logement, par exemple, elle était toujours là et ça repartait. Aujourd'hui, ce n'est pas le cas. La conviction que j'ai, c'est qu'on va sortir profondément transformé sur nos différents métiers de cette phase-là, parce que les usages changent. Le bureau, c'est un très bon exemple. Ça a longtemps été un actif financier. Demain, pour nous, c'est un actif dans lequel il faut s'intéresser à ses clients. C'est un moment qui est quand même très particulier et qui est en même temps très difficile pour la filière. On le voit, on a détruit 100 000 emplois en plusieurs années. Sur la question du logement, qui est une question centrale, je pense qu'on y reviendra parce que ça irrigue vraiment tous les secteurs. En synthèse, on n'a jamais aussi peu produit alors qu'on n'a jamais eu autant besoin. En 2025, on a produit 270 000 logements. C'est moitié moins que les besoins si on en croit l'Agence française du Trésor. Et puis vous avez quasiment 3 millions de ménages qui attendent des logements sociaux. Donc on est vraiment au cœur d'un moment qui est critique, dont on va sortir à mon avis profondément transformé.

Mais en retrouvant les niveaux précédents ou pas forcément ? Sur le

logement, il faut qu'on arrive à retrouver les niveaux pour répondre à ce besoin. Vous avez tout un parcours résidentiel qui est grippé. Un parcours résidentiel grippé, ça touche à des parcours de vie. Et on l'a vu, ça peut impacter la natalité, ça peut impacter l'emploi. On est aussi très présent dans les logements étudiants et on voit ce que ça peut impacter dans la vie des gens. Après, sur le bureau... Là, le but n'est pas de retrouver les niveaux de production du bureau. Aujourd'hui, on ne produit plus de bureaux neufs, quasiment plus ou beaucoup moins. On produit des bureaux différents et il va aussi falloir retransformer une grosse partie de l'existant justement, qui est un matériau un peu différent. que ce qu'on connaissait par le passé, nous ont été des promoteurs du neuf. Là, on va être des promoteurs de l'existant. Est-ce que

le coût du financement, ça reste un frein important, voire le principal frein à la reprise de l'immobilier aujourd'hui ? C'est

évidemment un frein majeur. L'immobilier, c'est un proxy des taux. On a tendance à le dire, dès que les taux remontent, ça grippe. Ça vient impacter les coûts de financement des opérateurs. Ça vient impacter les équilibres des opérations sur le portage. Et puis, ça vient impacter... le pouvoir d'achat de nos investisseurs, qu'il s'agisse d'investisseurs institutionnels ou même d'investisseurs particuliers qui ont perdu 25 à 30 pouvoirs d'achat. Et à un moment où cette équation pour un promoteur, par exemple, n'a jamais été aussi complexe, foncière rare et chère, augmentation du prix de revient, 17% depuis la guerre en Ukraine, durcissement des normes, si la demande n'est pas là, c'est toute la chaîne qui vient se gripper. Donc évidemment, on est impacté et on n'a jamais vu une remontée des taux aussi forte. Donc voilà, ça, ça nous impacte. Et puis l'autre sujet, qui est peut-être moins immédiatement quantifiable, c'est l'incertitude. Et là, on évolue dans un environnement, que ce soit au niveau mondial, mais aussi au niveau national, et qui soit économique, macroéconomique ou politique, où c'est l'incertitude qui domine, qui est appelée à perdurer. Et ça, c'est très compliqué sur nos métiers de temps long, d'être capable de faire des choix. pour nous les investisseurs dans ces contextes-là. On est en

pleine crise du pouvoir d'achat, avec des risques inflationnistes qui remontent. Est-ce que cette question-là de la solvabilité des ménages, elle reste un point d'inquiétude majeur pour vous ? Elle

reste centrale pour plusieurs raisons. Le logement, par exemple, c'est un sujet de pouvoir d'achat. C'est d'ailleurs dans ce cadre-là que le logement est en train de s'imposer comme un des thèmes de la campagne présidentielle qu'on vit. Et c'est une chose importante et essentielle parce que la crise est telle qu'il faut une réponse à la hauteur. Donc c'est bien que ça s'invite dans le débat public. Il y a un mouvement social

qui n'est pas seulement français. On voit dans certains pays européens, c'est le point central du mouvement. En Espagne, au Portugal, c'est la question du logement qui mobilise. Exactement. En Espagne, vous avez

des gens dans la rue pour le sujet du logement. C'est une question de pouvoir d'achat qui impacte la réalité quotidienne des gens qui vivent dans les logements. Et puis la solvabilité des ménages, c'est aussi la capacité d'accroître la demande et donc pour nous la capacité de produire. Puisque quand vous prenez une opération, il ne faut pas oublier que sur nos opérations, vous avez du logement social et du logement en accession. C'est souvent la part en accession et l'acquisition des particuliers qui est capable. de faire fonctionner cette équation économique globale. Donc sans logement en accession, sans pouvoir d'achat des particuliers, vous n'avez pas non plus de logement social. Et ça veut dire que vous adaptez votre offre ? Vous l'avez déjà adapté ? Non, et on continue à le faire. À deux niveaux, vous avez l'ensemble des accompagnements économiques viennent s'ajouter à un cadre réglementaire existant. Je pense au Préato Zéro, la TVA 5.5 sur un certain nombre de sujets. Et puis on adapte aux usages aussi, parce que si on prend la démographie... Vous avez des besoins qui évoluent, vous avez de plus en plus de familles monoparentales. Donc il faut adapter les logements, ce qui nous amène à plus de compacité. On a tendance à réduire la surface des logements, pas pour offrir moins aux gens, mais mieux répondre à leurs besoins. Et ça, on le constate, on a moins de grands logements familiaux, mais plutôt des plus petits. Et puis on les adapte aussi. Je pense à l'été qu'on vient de traverser, à la résistance à ces canicules. On parle de confort d'été, mais le but, c'est bien d'être capable de construire demain une ville désirable dans laquelle les gens peuvent habiter et ont envie

d'habiter. Est-ce que vous êtes en train, par stratégie, mais peut-être aussi par obligation, de faire évoluer le modèle d'ICAD face à cette nouvelle réalité qu'on décrit ensemble ?

Par obligation, je le disais, aujourd'hui, on est au pied du mur, quelque part, collectivement, dans notre secteur. C'est peut-être la seule bonne nouvelle dans tout ça. C'est-à-dire qu'étant au pied du mur, on va être obligés... de repenser fondamentalement la manière dont on travaille. Je suis persuadé, à titre personnel, que la réponse sera nécessairement collective. Et là, on a un véritable enjeu pour être capable de se structurer en écosystème, en filière, pour fonctionner différemment, comme on a su le faire, on a su se mobiliser. On avait évoqué ensemble le village des athlètes, une autre fois on s'était rencontrés pour les Jeux Olympiques. Et ça je pense que c'est une partie de la réponse. Et pour ce qui concerne ICAD plus particulièrement, nous ça passe par un rapprochement en réalité entre nos deux métiers. On a la chance d'être un investisseur de long terme et un promoteur, et je pense des territoires. qui font une taille de quartier, qui font 50-60 hectares, comme on peut l'avoir à Rungis ou à Saint-Denis-Aubervilliers. Ça nous permet de travailler dans le temps long là-dessus.

Mais quand vous imaginez vos leviers, vos relais de croissance à 5 ans, c'est toujours le bureau traditionnel ? C'est forcément beaucoup moins le bureau traditionnel ? Comment vous l'anticipez, ça ?

Sur la croissance court terme, elle ne va pas venir du bureau, parce qu'on a historiquement, nous, un parc qui est plutôt en périphérie, donc qui est un parc qui souffre. Et comme le coût de l'argent aujourd'hui, on n'a pas encore complètement cristallisé la baisse des loyers. Donc ça, on le fait au fur et à mesure des baux. Mais on est en train de construire l'avenir avec une conviction qui est demain, il faut qu'on parle à nos clients. En réalité, notre job, ce n'est pas uniquement de construire un bon produit au bon endroit, mais c'est aussi de s'intéresser. à ce qui se passe dedans pour offrir à des grands clients comme Veolia ou Schneider qu'on a la chance de pouvoir accueillir pour leur siège dans cet accompagnement. Ce qui nous a conduit à racheter une société qui s'appelle Comet qui gère de l'événementiel, de l'hospitality pour aller acquérir ce savoir-faire pour être capable justement de créer une valeur ajoutée. Donc ça c'est sur le bureau. Mais ça sera plutôt de la croissance long terme. Et sur de la croissance plus court terme, on se diversifie, toujours en cohérence avec notre ADN d'acteur de la ville, pour répondre à des besoins sur des secteurs à forte croissance. Je vous parlais résidence étudiante tout à l'heure. Et là, vraiment, la capacité de produire en tant que promoteur et de détenir en tant qu'investisseur fait une différence. Et puis sur les infrastructures numériques également, les data centers. On est historiquement présent au nord de Paris. On a six data centers pour à peu près 30 mégas. On a un plus gros projet à Rungis. Et là aussi, on intervient sur un secteur qui est plus porteur, effectivement, et qui va nourrir

notre croissance. Alors on y reviendra. Comet, on va en reparler. Les data centers, on va en reparler. Je reste sur la logique du bureau et de ce que ça représente aussi dans nos vies. Parce que ça, je trouve que c'est intéressant. C'est à l'heure du télétravail, même si on en est en partie revenu. Quel rôle social joue le bureau

en fait ? Effectivement, le bureau est un lieu où on fait société. et un des derniers lieux où on fait encore société de manière apaisée. Et c'est pour ça qu'on a contribué justement à la création d'un livre blanc avec le groupe 7HTC et quelques autres grandes foncières, ce qu'on se trouve au groupe BPCE, Gessina, SFL, OFI, pour justement se dire que le bureau, ce n'est pas qu'un immeuble. Et on a interrogé des clients, des utilisateurs. Les gens vous disent, les gens qui travaillent dans les bureaux, c'est le premier lieu. On peut se croiser, échanger, on peut collaborer à 55% alors que le domicile c'est 20%. Donc le bureau doit se réinventer. Nous, Bayer, on a un rôle à jouer là-dedans. Plus encore à l'ère de IA. Vous avez l'air de l'intelligence artificielle, vous avez 90% des dirigeants qui nous ont dit, le bureau a plus encore une place à jouer pour que nos équipes se rencontrent, confrontent leurs idées, c'est un creuset parfait pour l'innovation. Donc pour nous, c'est quelque chose de...

Mais ça veut dire qu'on le transforme en permanence, ce bureau, si je pense à la défense qui est le symbole des immeubles de bureaux depuis des décennies, à quel point il se transforme ? de ce secteur, de ce quartier d'ailleurs.

On transformait déjà les produits pour les enjeux environnementaux et je trouve que l'industrie a fait beaucoup. Là l'enjeu pour nous investisseurs c'est comment on peut... adapter les immeubles qui ne vont pas être du bureau de demain. C'est un diagnostic qu'on a fait quand j'ai rejoint ICAD en 2023. Certains immeubles ne sont pas adaptés parce qu'ils sont trop loin des transports ou parce que s'ils sont sur des bonnes zones, ils n'offrent pas les bonnes caractéristiques. Donc ceux-là, il faut les transformer en logement, en logement étudiant, en actifs autrement productifs, ce qu'on a fait nous à Lyon, à Bordeaux, etc. Et puis pour les autres, je pense qu'une partie de la réponse, elle passe par leur rapport au client, quelle valeur ajouter. je peux donner au DRAH, au directeur général, comment je peux leur offrir de la flexibilité, du service, pour surtout sortir d'un bureau qui serait vu uniquement comme un actif financier dans lequel on cherche à enfermer des utilisateurs dans des durées fermes les plus longues possibles pour sécuriser le cash flow. Oui,

mais alors dans ce livre blanc dont vous parliez, vous présentez aussi le bureau comme un outil de compétitivité. Ça veut dire quoi, ça ? C'est un outil de

compétitivité parce qu'en réalité, en France, Sur le bureau, on est en compétition avec d'autres pays. Alors Paris est en compétition avec d'autres capitales, avec d'autres grandes places financières. Donc c'est d'abord ce sujet-là. Il faut attirer les talents. La guerre des talents qui a vécu un moment très très fort post-Covid, elle est toujours là. Et donc il faut que vous soyez capable d'attirer ces talents-là pour que sur l'intelligence artificielle par exemple, vous soyez capable d'offrir des locaux qui permettent aux entreprises d'innover, de recruter, d'attirer pour que ça fonctionne. Et ce n'est pas uniquement un sujet parisien, puisqu'en réalité vous avez les deux tiers de l'offre de bureaux qui sont dans les territoires et hors de la région parisienne. Donc c'est un facteur de dynamique des territoires et pour échanger avec beaucoup d'élus. Encore une fois, vous avez 30% des emplois, 8 millions d'emplois en France qui sont dans les bureaux. C'est un facteur d'attractivité économique. Ensuite, vous ancrez ces populations dans les territoires.

Alors, Comet, vous l'avez évoqué, vous avez choisi de racheter plus de 80% du capital de Comet. Pourquoi ce choix-là plutôt que de nouer un partenariat comme on aurait pu l'imaginer ? Parce qu'on pense que c'est

éminemment stratégique. Je vous le disais, la vision du bureau de demain... Ça aura changé quand nous, on arrêtera de mettre sur nos slides uniquement des immeubles, mais on mettra aussi, à l'instar de mes pères du commerce, les gens qui vivent et qui travaillent dedans. Donc c'est éminemment stratégique. Donc il faut qu'on ait cette expertise-là. Une fois qu'on avait fait ce constat-là, on avait deux options. Soit on construisait from scratch de zéro, soit on allait justement l'acquérir. C'est très compliqué de construire une expertise comme ça. On a commencé à le faire sur du co-working, mais on était dans un temps qui n'était pas le nôtre, avec un risque élevé d'échouer dans cet environnement de crise. On a regardé le marché et Comet et ses trois fondateurs. justement ont su en 10 ans se démarquer de tous les autres opérateurs et d'aller construire ce vrai savoir-faire sur l'événementiel, l'hospitality, les services. On les a rencontrés et on a partagé dès le début cette conviction fondamentale qu'on n'avait que l'expertise de ce qui se passe à l'intérieur de l'immeuble. doit être indissociable de la propriété de l'immeuble. Donc c'est comme ça qu'on a décidé de se rapprocher d'eux de manière capitale. Donc là

c'est quoi ? C'est de l'événementiel ? C'est des services ? Et comment vous les intégrez

à votre offre globale ? Vous voyez ce que je veux dire ? Vous avez trois métiers essentiels. Leur métier historique qui est effectivement de l'événementiel, du séminaire, on va dire, du séminaire d'une journée pour management. Pas du séminaire COMEX nécessairement, du management, management. intermédiaires, ce qui est leur métier historique, et deux autres activités qu'ils ont développées depuis, le coworking, qui est une réponse aux besoins de flexibilité des entreprises. Aujourd'hui, vous êtes DRH, je vous demande de signer un bail 9 ans ferme, vous ne savez pas quel est votre besoin exact à 6 mois. Donc ce qu'on va faire, c'est qu'on va louer 4 plateaux avec 9 ans ferme, et le dernier, on va leur offrir avec ce coworking la capacité d'ajuster aux besoins. Ça c'est le deuxième métier. Le troisième, c'est l'hospitality. Ça c'est le sens du service, répondre aux besoins des entreprises. Et ça, ça ne peut fonctionner qu'avec un rapport de connaissances prolongées, puisque pour certains... C'est la cantine, pour d'autres c'est le concierge, pour d'autres c'est un local vélo 5 étoiles. Donc il faut avoir ce savoir-faire pour être capable de le déployer sur des grands immeubles comme ceux qu'on a

à la Défense. Alors les data centers, on ouvre le chapitre consacré aux data centers. Depuis quand vous vous y êtes mis et qu'est-ce que ça représente aujourd'hui ? Et puis ensuite on essaiera de

se projeter dans l'avenir. Oui, alors les data centers... ICAD est en fait un acteur historique parce qu'on a dans notre parc des portes de Paris aujourd'hui six data sélecteurs actifs. On en avait certains historiques depuis une dizaine d'années. C'est devenu une dimension stratégique avec le plan ReShap qu'on est en train de porter depuis deux ans. En fait, pourquoi ? Parce que déjà c'est une infrastructure stratégique clé. Les infrastructures numériques, c'est la souveraineté des données. Donc ICAD a dans son ADN un rôle à jouer. Deux, c'est un secteur de croissance et le rôle d'ICAD c'est aussi de créer de la valeur. Trois, on a une valeur ajoutée. Notre valeur ajoutée c'est déjà d'avoir des fonciers stratégiques pour ce qu'on a déjà en portefeuille. Deux, la capacité à aller sécuriser de l'énergie. Et puis, on complète ce triptyque avec la capacité d'aller chercher des autorisations. Autorisation de construire, permis de construire. Pourquoi ? Parce qu'on a cette vision d'aménageur. Je veux un projet à Rungis, par exemple, aujourd'hui.

Alors, c'est quoi le projet de Rungis ? Il faut le décrire.

C'est 130 mégawatts. Donc, 130 mégawatts, on est sur quelque chose qui est très significatif. Aujourd'hui, on a six data centers pour 30 mégawatts installés. Donc, vous voyez, là, on a un plus gros projet. En fait, on a été capable, dans le process de concertation avec les élus, les associations, les riverains, d'aller chercher un permis de construire parce qu'aujourd'hui, on intervient, nous, sur 50 hectares là-bas, qu'on a su faire muter au fil du temps avec de l'activité du bureau pour répondre aux besoins et on sait le faire de manière responsable. Les engagements qu'on a pu prendre dans l'implantation de ce data center, c'est de réutiliser la chaleur fatale dans le réseau de chaleur urbaine. On est en train de se doter d'une feuille de route RSE dédiée. ICAD, c'est un acteur du territoire qui est à la fois un acteur responsable, ce qui nous donne là aussi des cartes à jouer sur ce terrain.

C'est un enjeu majeur que vous êtes en train de décrire parce qu'on voit que sur certains projets de data center, peut y avoir des oppositions locales. Un peu ce qu'on a vécu ou ce qu'on vit encore parfois sur, par exemple, les... il y a quelques années c'est un peu en train de poindre là autour des data centers et c'est l'acceptabilité

exactement acceptabilité politique sociale locale où on est interrogé dans les processus de concertation avec les populations les associations sur sur des sujets extrêmement précis et on se doit d'apporter des réponses et donc c'est pour ça que avec à la fois cette vision de l'aménagement du territoire où au fond, on n'amène pas un projet de data center, mais on amène une vision de long terme d'une emprise de 50-60 hectares et à la fois les engagements responsables qu'on peut prendre sur les data centers, ça peut être effectivement aussi la consommation d'eau, etc. On pense qu'on est en position d'apporter des réponses appropriées. aux questions légitimes qui sont soulevées dans ces projets.

Sur un projet comme Rungis, qu'est-ce qui a été le plus difficile à obtenir le foncier ? Vous l'aviez ? Je ne sais pas, l'accès à l'électricité, les autorisations, les investissements.

Les autorisations, on aura l'énergie en 2031. On a sécurisé l'énergie. En France, vous avez la chance d'avoir RTE qui vous apporte l'énergie quand vous la demandez. Et aujourd'hui, il est en train de faire évoluer sa doctrine pour être en capacité de le faire quand vous avez un projet crédible qui va sortir. Donc on a réussi à les convaincre de ça. Et puis ensuite, il y a ce dialogue. autour de l'acceptabilité politique, sociale du projet avec l'ensemble des riverains et des associations. Et donc, je dirais que c'est un ensemble en réalité, pas un sujet plus compliqué que l'autre, qui peut dépendre d'un lieu ou d'un autre.

Avec quand même, et vous l'avez évoqué, s'il y a cette question de l'acceptabilité, c'est parce que, notamment, il y a l'accès à la ressource, aux ressources naturelles, que ce soit l'eau, l'électricité. Quand on crée un data center aussi... imposant que celui de Rungis, il y a la question du partage, du partage avec le reste des entreprises, des communautés, des citoyens, des élus, des mairies, etc.

Et c'est là qu'être capable justement d'intervenir dans la durée sur une zone qui fait 50 ou 60 hectares qui a muté parce que les terrains de Rungis étaient avant les années 2000 des terrains d'activité qui se sont massivement tertiarisés entre 2000 et 2020 et aujourd'hui on fait muter ce territoire en transforme. des bureaux excédentaires en hôtel, on accueille des sièges comme celui de System U, comme les équipes de Sopra, et on est justement à proximité du territoire de Rungis. Vous avez 15 000 emplois, donc c'est un poumon d'attractivité, ce n'est pas uniquement un sujet de data center, c'est ça qui est intéressant.

Alors c'est lié, quand on parle d'intelligence artificielle, j'allais y venir comme dernier chapitre, il nous reste 4-5 minutes. Quand je vous dis intelligence artificielle, comme patron d'ICAD, vous pensez à quoi prioritairement ? Au fait qu'il y aura peut-être moins de salariés dans les bureaux à venir et qu'il va falloir adapter votre offre à la façon dont vous, vous l'intégrez dans votre entreprise ? Votre première réponse spontanée, c'est quoi ? Changement

d'époque. Je pense qu'on est sur quelque chose qui est fondamentalement transformationnel, qui va accélérer les choses. C'est comme ça qu'on l'aborde. Dès lors que c'est transformationnel, en termes d'innovation, vous ne devez à mon sens pas le considérer en périphérique. Mais vous devez l'intégrer aussi dans vos business. Donc nous c'est ce qu'on fait. On a choisi de former la totalité des équipes. On a plus de 90% des équipes qui sont formées sur Delos, qui est une solution française d'intelligence artificielle générative. On a formé les gens, ils se sont appropriés, ils nous remontent des cas d'usage. Et ensuite, on travaille au cœur des métiers. Donc ça, c'est profondément transformationnel. Et ce faisant... On travaille à l'employabilité des gens en fait parce que l'enjeu n'est pas de remplacer les gens mais c'est d'être capable d'accélérer, c'est le deuxième point, de faire plus et d'être capable d'apporter des réponses plus appropriées à des choses qui sont éminemment plus complexes. Quand on construit la ville de 2050, je vous le disais, on construit d'abord maintenant l'existant. La ville 2050, elle est là à 80%. Et prendre un bâtiment existant, imaginer tous les scénarios de reconversion, d'être capable de le transformer. C'est éminemment plus complexe que ce qu'on avait avant. Donc avoir ces

outils-là, qui nous

permettent d'étudier plus de choses, de gagner du temps aussi. Je pense qu'on a oublié, avec de l'argent qui valait de moins en moins et qui était gratuit, que le temps. plus que jamais coûter. Aujourd'hui, ça se rappelle à nous de manière extrêmement forte, mais avec l'intelligence artificielle, on va pouvoir gagner du temps et ça, ça va nous permettre de remplir les équations économiques

qui fonctionnent. Donc ça, c'est dans votre organisation interne. Ensuite, il y a dans les opportunités de business. On a parlé de data center, mais est-ce qu'il y en a d'autres d'après vous ? Est-ce que l'IA peut créer pour une entreprise comme la vôtre d'autres opportunités de diversification

? On le fait dans le bureau, il faut intégrer ça. Je vous le disais, dans le livre blanc, on a aussi interrogé les dirigeants, parce qu'on peut s'interroger, effectivement, sur l'intelligence artificielle, vous pouvez lire tout et rien. Et ce qui ressort, c'est que des dirigeants, à 90%, considèrent que plus que jamais, on aura besoin du lieu de travail, du bureau. comme un lieu de société où les gens vont se rencontrer. Donc ça, ça va profondément changer les choses. Donc voilà, en fait, tous nos secteurs sont impactés par cette

transformation-là. Mais, alors je reviens, on a fait le positif, il y a aussi l'inquiétude qui est peut-être en partie légitime sur les emplois qui seront, je suis d'accord, il y a beaucoup d'emplois qui se transforment, mais il y a aussi des emplois qui disparaissent, ou des entreprises qui embauchent moins. On a vu des plans sociaux à l'œuvre, donc est-ce que ça veut dire qu'il y aura moins des... On a moins besoin de bureaux. La question est très basique. Je pense qu'on a

moins besoin de bureaux que ce qui a été construit. Aujourd'hui, c'est sûr. On a 6 millions de mètres carrés vacants en région parisienne. J'ai ma casquette de président de l'Observatoire Régional d'Immobilier d'Entreprise. Ces bureaux-là, il faut s'en occuper. Ce n'est pas du fait de l'IA uniquement. C'est un enjeu transformationnel là-dessus. Il faut déjà s'en occuper. Ensuite, toutes les options sont possibles. Ça nourrit des inquiétudes légitimes aussi sur la manière dont c'est utilisé. Et là, je pense que les entreprises en responsabilité ne doivent pas se lancer sans un cadre. sans une gouvernance de l'intelligence artificielle, ce qu'on a mis en place chez nous, mais on le constate aussi chez nos clients, sur la manière dont les sujets sont utilisés, dont les données sont hébergées, qu'est-ce qu'on met, qu'est-ce qu'on ne met pas, jusqu'où on va, à quel stade la décision doit rester humaine. Voilà, ça c'est des inquiétudes qui sont légitimes et il faut mettre un cadre pour avancer. Et ensuite sur les emplois, on traverse, on le disait en introduction aussi, des crises qui sont structurelles. Donc à ce stade c'est difficile de... de discerner quel est l'impact exact de l'IA, des autres transformations qu'on vit. Mais on est vigilants. Nous, aujourd'hui, on n'a pas constaté sur nos marchés... en France, de gens qui réduisent les besoins de mètres carrés pour des sujets d'intelligence artificielle. Plutôt des entreprises qui font revenir les gens au bureau pour augmenter l'intensité d'usage. 40% à vendredi, ce n'est pas assez. Et on a des entreprises qui se réengagent sur le long terme. On a des grands clients avec lesquels on vient de re-signer jusqu'en 2035, en 2036, qui prennent encore des décisions. Donc voilà, on verra, mais on suit ça de très près. C'est aussi pour ça qu'il faut être au plus près de nos clients et de leurs besoins. Merci beaucoup.

Merci beaucoup. Bon Paris Infra Week et à bientôt sur Bistar, Bistar, Bistar for Change. Voilà, je vous dis à très vite. Merci à toutes et à tous de votre fidélité. À très vite sur l'antenne de la chaîne des audacieuses. Et les audacieux, salut.